Bauen, bauen, bauen?

Wohnraum wird immer teurer, egal ob zum Bauen oder zur Miete. Anders gesagt: die Kosten für Miete oder der Kauf einer Wohnung steigen seit langer Zeit erheblich schneller als die verfügbaren Einkommen. Diverse Bundesregierungen, egal ob schwarz-rot, rot-grün oder noch bunter sahen die Lösung im Neubau. Auch in Dorfen wurde im Wahlkampf von allen Parteien dies als wesentlicher Teil der Lösung angesehen. Die Schaffung neuen Wohnraums soll durch Angebotssteigerung eine Preissekung verursachen, so die bilderbuch-kapitalistische Denklogik.  Dabei schielen alle auf das Meindlareal und beklagen, dass die Entwicklung viel zu langsam voran schreitet. Das sollten wir genauer betrachten.

Derzeit wird am Ruprechtsberg gebaut, es entstehen 60 Wohnungen. Vor wenigen Wochen wurde ein Neubau in der Zöpfstrasse genehmigt. Dort sollen 25 Wohnungen gebaut werden. Letztes Jahr wurden mehrere Wohnanlagen an der Jahnstraße und der zweite Bauabschnitt in der Bahnhofstraße fertig gestellt. Zusammen fast 100 Wohnungen. Und in den Jahren davor war es nicht anders: der letzte Mikrozensus weist für die Jahre 2015 bis 2022 34 fertig gestellte Mehrfamilienhäuser aus, also 4,25 durchschnittlich im Jahr. Außerdem wurden 207 Ein- und 43 Zweifamilienhäuser in diesem Zeitraum fertig gestellt. So wenig ist das nicht. Trotzdem steigen die Mieten weiter.

Schauen wir das mal an einem Beispiel genauer an: In der Zöpfstrasse wird die günstigste Zweizimmerwohnung mit einem Stellplatz in der Tiefgarage für 440.900 € angeboten. Dazu kommen 3,5 % Grunderwerbsteuer, also 15.431,50 €. Zusammen etwa 456.300 €. Will der künftige Eigentümer nur 3 % Rendite daraus, macht das 13.689 € im Jahr oder 1.140 € im Monat. Dazu kommen Nebenkosten von etwa 180 € im Monat. Zusammen 1.320 € für 2 Zimmer mit 57 m², davon 5 m³ Balkon. Bezahlbarer Wohnraum ist das nicht. Und das ist auch in Zukunft nicht anders zu erwarten. Egal ob die Bauträger Decker, Maier, Anger und Groh, Sperr und Zeller oder Schmid heißen.

Seit langer Zeit beobachten wir das Gegenteil: für jeden Neubau werden höhere Mieten aufgerufen. Im obigen Beispiel sprechen wir von 20 € Kaltmiete, über 23 € warm für einen m². Daran orientieren sich alle, die eine Wohnung zu vermieten haben spätestens bei einem Mieter:innenwechsel oder der nächsten Mieterhöhung.

Warum ist das so? Bauträger haben ein Interesse an höheren Mieten. Nur über immer höhere Mieten lassen sich immer höhere Verkaufspreise rechtfertigen. Auch ist nicht zu vergessen:  Das Ende der Finanzkrise markierte den Beginn eines Immobilienmarktes in dem, angeschoben von immer niedrigeren Zinsen, neue Bauvorhaben der Bauträger regelmäßig bereits vor Baubeginn verkauft waren. Preise wurden nicht mehr kalkuliert, wer ein neues Angebot hatte, wusste wieviel der andere zuletzt verlangt hatte und verlangte noch ein bisschen mehr. Inzwischen läuft der Verkauf nicht mehr ganz so gut, trotzdem reduzieren die Bauträger die Preise nicht und lassen die Objekte lieber leer stehen.

Da nun seit einigen Jahren die Zinsen wieder gestiegen sind, die Preise für Immobilien aber nicht fallen, wäre die naheliegendste Lösung die verfügbaren Einkommen zu steigern, damit das Verhältnis zu den Immobilienpreisen wieder stimmt. Aus Gesprächen mit einem unserer örtlichen Bauträger kann ich sagen: Ein mildes Lächeln für so viel Unvernunft bis hin zur völligen Gesichtsentgleisung und ein schnelles Ende des Gesprächs waren die erwartbaren Reaktionen. An Geld mangelt es nach den goldenen Jahren dabei nicht. Aber was man hat, will man nicht mehr hergeben, wäre die ehrliche Antwort gewesen. Das kennt ihr ja auch von euren Chefs.

Warum also soll im Neubau die Lösung liegen? Das sollten wir die Menschen fragen, die uns dieses Versprechen präsentieren und jetzt für die nächsten Jahre in der Kommunalpolitik tätig sind. Es fällt schwer, den Sinn des Ganzen zu erkennen. Dies gilt zumindest solange Bauträger die Neubautätigkeit beherrschen.

Über Leerstand wird in diesem Zusammenhang auch viel gesprochen und gemutmaßt, wo dieser sei. Einige Objekte sind allgemein bekannt. So das Schmedererhaus und das Gasthaus Dorfener Stuben  am Johannisplatz. Erinnern wir uns an das Kamperhaus, ‚Das Haus mit dem Fisch‘, in der Apothekergasse, heute das unter dem Namen ‚Stadtpalais‘ vermarktete und gebaute Haus. Alles steht oder stand jahrelang leer. Wohnen hätte darin kaum jemand wollen. Das sind aber genau wie die oben genannten Adressen am Ruprechtsberg, der Jahn-, der Bahnhof- oder der Zöpfstrasse Häuser, in denen keine einzige bezahlbare Wohnung entanden ist. Sie standen oder stehen aus Spekulationsgründen jahrelang leer und werden anschließend abgerissen, neu bebaut und zu immer neuen Höchstpreisen verkauft.

Der gravierende Fehler ist, dass die Stadt keinen Anteil am extremen Wertzuwachs hat. Es ist nicht eine einzige Sozialwohnung oder eine Wohnung mit gedeckelter Miete entstanden. Zyniker verweisen hier an die Bauträger als Steuerzahler oder weisen darauf hin, dass die Stadt nicht verzerrend am Immobilienmarkt eingreifen darf, wie der ehemalige Bürgermeister Herr Grundner, als er am CSU Infostand auf die Zöpfstrasse oder die Mooswiese angesprochen wurde. 
Ein vorgeschobenes Argument, andere Kommunen schaffen das auch. Mit dem Etikett „Nachverdichtung“ wurden diese Bauten genehmigt. Die Stadt trägt die Folgelasten im Bereich der öffentlichen Infrastruktur, aber entwickelt kein Instrument wie zum Beispiel regulierende Bebauungspläne in den Gebieten mit in die Jahre gekommenem Bestand. Der Stadtrat sollte im ersten Schritt ermitteln lassen wo diese Gebiete sind und dann handeln.

Ob der Leerstand an bewohnbaren Wohnungen tatsächlich in Dorfen einen Beitrag zur Lösung bringt, muss noch ermittelt werden. Es erscheint aber zweifelhaft, weil dahinter der Glaube an einen funktionierenden Markt steht: es muss nur genug Angebot geben, dann sinkt der Preis. Vergessen wird dabei der Nachfragedruck aus München. Und die Marktmacht der Bauträger. Machen wir uns nichts vor - der Markt regelt auch hier nichts in unserem Sinne. Wir müssen das in die Hand nehmen, sowie die von uns gewählten Stadträt:innen. Und wir sollten mal ehrlich darüber reden, ob wir nicht eigentlich genug Wohnraum haben, der nur von zu wenig Leuten bewohnt wird. Solidarische Lösungen wären hier auch ökologische Lösungen.